אתם ניצבים לפני עסקת מקרקעין? אז אתם חייבים עורך דין מקרקעין שילווה אתכם לאורך כל הדרך. בין אם אתם המוכרים או הרוכשים, חשוב מאוד שילווה אתכם עורך דין הדואג לאינטרסים שלכם בעסקה. על תפקידו של עו"ד מקרקעין – במאמר הבא.
עסקת מקרקעין היא העסקה הגדולה ביותר שתעשו!
רכישה או מכירה של בית מגורים היא ללא ספק העסקה הגדולה ביותר שתעשו בחייכם או לפחות אחת הגדולות שבהן. מדובר על כספים רבים שעוברים מיד ליד, בד"כ כספים שלוקחים עבורם הלוואה גבוהה לשנים ארוכות (משכנתא) ומעורבים בעסקה נושאים רבים שיש לטפל בהם מראש, במהלך ולאחר סיום העסקה (מיסים, בעלות, רשויות ועוד). לכן, בין אם אתם ניצבים לפני מכירה או רכישה של בית, אתם חייבים עורך דין מקרקעין שילווה אתכם לאורך כל הדרך.
מה תפקידו של עורך דין מקרקעין בייצוג הקונה?
ליווי משפטי של הצד הרוכש (הקונה) בעת ביצוע עסקאות מכר מקרקעין דורש שירות מקצועי שמבטיח עבורו את העסקה בצורה הטובה ביותר מבלי שיבזבז כספים רבים לשווא או אפילו את כל השקעתו בעסקה. קיימים הבדלים בין ייצוג קונה בקניית דירה מקבלן או דירה יד שניה. לכן, עורך דין קניית דירה חייב להיות בעל ידע וניסיון בשני המקרים הללו כדי להבטיח את העסקה עבור קונה הדירה שהוא מייצג.
אלו הפעולות שיבצע עורך דין עבור קונה דירה מקבלן:
- בדיקת חוזה הקבלן – בדרך כלל הקבלן מציג חוזה אחיד לכל הדיירים בפרויקט שהוא משווק. כל דייר מבקש שינויים כאלו ואחרים בדירה בטרם יעבור אליה ולכן חשוב להתייחס להתאמות של החוזה לצרכי הקונה.
- הבטחת חובת גילוי – הקבלן מחויב לפרט את התמורה הכלולה ברכישה. לעתים יש "עיגול פינות" של הקבלן בסעיפים הללו כדי להגן עליו בעתיד ועל עורך דין מקרקעין המייצג את הקונה לוודא שהכול גלוי ומפורט מראש.
- הבטחת בטוחות – על הקבלן מוטל, על פי חוק, להבטיח את כספו של קונה הדירה באמצעות כמה אפשרויות העומדות לרשותו (ערבות בנקאית, שיעבוד, הערת אזהרה וכדומה). על העורך דין לוודא שבטוחות אלו נבדקו ובוצעו כראוי.
- שירותים נוספים – עורך הדין יבדוק אישורי בנייה, תב"ע, בנק, רשויות וכל גורם הרלוונטי לעסקה.
אלו הפעולות שיבצע עורך דין עבור קונה דירה מקבלן:
- בעלות על הדירה – חובה לבדוק היטב שהמוכר הוא הבעלים של הדירה ושהוא רשאי למכור אותה. יש לוודא שאין בעלים נוספים (בני זוג, בנק וכדומה) ושאין הערת אזהרה כלשהי.
- ענייני מיסוי – יש לברר ולסכם מראש על כל נושאי המיסוי שיש לטפל בהם במהלך הרכישה ולאחריה – היטל השבחה, מיסוי עירייה, מס רכישה, מס שבח וכן הלאה. יש לוודא שהמוכר מטפל בכל אלו טרם המכירה בפועל.
- אישורים שונים – בדיקה כי הנכס בנוי לפי היתר, אין חריגות בנייה, אין צו הריסה וכן הלאה.
- הבטחת זכויות הקונה – יש להבטיח מהר ככל שניתן את זכויות הקניין של הרוכש בעסקה כדי למנוע בעיות אפשריות מצד המוכר (הונאה, עיקולים, גניבה וכו').
מה תפקידו של עורך דין בייצוג המוכר?
כאשר מייצג עורך דין מכירת דירה הוא ייבצע יעוץ וליווי משפטי של מוכר הדירה שנוגע לכמה נושאים מרכזיים בעסקה.
הנושאים שיש לתת עליהם את הדעת בייצוג מוכר דירה:
- מיסוי מקרקעין – יש לוודא שהמוכר מודע לכל עלויות המיסוי שיצטרך לשאת בטרם המכירה ולהסדיר מול הגופים השונים (היטל השבחה או מס שבח וכדומה).
- בעלות – האם יש הערת אזהרה למוכר, האם יש שיעבוד של הנכס לגורם כלשהו או האם יש שותפים נוספים לבעלות על הנכס שלא דווחו לעורך הדין.
- חוזה – עריכת חוזה מכר דירה שמתאים לתנאים שנוחים למוכר אותו מייצג העורך דין. חשוב שהכול יהיה ברור ויקיף את תנאי התשלום, הביטחונות הדרושים, תאריכים של השלבים השונים וכן הלאה.
עורכי דין מקרקעין הם חלק מרכזי בכל עסקת נדל"ן ולכן חשוב לשכור את השירות של עורך דין שכזה מתחילת התהליך בין אם אתם המוכרים או הקונים.
המאמר באדיבות משרד עו"ד אביב גלמן – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק שירותי ייצוג בעת רכישה או מכירה של דירות יד שניה, דירות מקבלן, מגרשים וקרקעות בפריסה ארצית.